24 Ekim 2020, 08:31 tarihinde eklendi

Bir Evin Gerçek Değeri Nasıl Anlaşılır?

Bir Evin Gerçek Değeri Nasıl Anlaşılır?

Bir Evin Gerçek Değeri Nasıl Anlaşılır?

Kredi faizlerinin oldukça uygun seviyelere düştüğü şu günlerde birikimi ya da ödeme gücünü olan birçok kişi gayrimenkul alımına yönelmiş durumda. Faizlerin düşmesi ve kredi almanın kolaylaşması ile tabiki ev fiyatlarında da artış yaşandı. İlanlarda evlere verilen fiyatlar her zaman evin gerçek değerini yansıtmamaktadır. Peki bir evin gerçek değeri nedir? Evin gerçek değeri nasıl anlaşılır?

Bir evin gerçek değerini anlamak kısa bir formül ile oldukça basit ve kolaydır. Hesaplamaya geçmeden önce önemli olan, evin ne için almak istediğiniz. Yani ihtiyacınız olduğu için mi alıyorsunuz? Yatırım yapmak için mi alıyorsunuz? Eğer yatırmak yapmak için alıyorsanız ev maalesef iyi bir yatırım aracı değildir.

Bir evin satış fiyatı 2 milyon 300 bin TL olsun. Bu evin ortalama kira tutarı da bellidir. Diyelim 2.300.000 TL’ye aldığınız evin kira getirisi aylık 7000 TL olsun. Yani siz 2.300.000 TL’ye aldığınız evi aylık 7000 TL’ye kiraladınız. Peki bu durumda yatırımınız ne kadar kazanç sağlar? Bunu hesaplamak için kaç yıllık yatırım düşündüğünüz de önemlidir. Diyelim ki 10 yıllık bir yatırım düşünüyorsunuz. Evi aldınız 10 yıl kiraya verip daha sonra satacaksınız. Bu durumda aylık 7000 TL ile yılda yaklaşık olarak 67.000 TL net kira geliri elde edeceksiniz. Yaklaşık diyorum çünkü bu gelirden bir kira gelir vergisi vereceksiniz. Yılda 67 bin tl net kira geliri elde ettiniz. Bu şekilde kira gelirinizi 10 yıl boyunca devam ettirdiniz diyelim. Ancak paranın maliyeti olarak tanımlanan bir oran daha bulunmakta buna da yıllık enflasyon oranı diyoruz. Enflasyon demek paranın değer kaybı oranı demektir. Bu durumda ülkemizdeki yıllık enflasyon oranını %10 olarak hesaplarsak sizin aylık aldığınız 67 bin tl 1 yıl sonra %10 değer kaybederek 58 bin TL civarına düşecek ve bu şekilde yıllık %10 enflasyon oranı yani Türk Lirası’nın değer kaybı ile 10. Yılda aldığınız 67 bin TL alım gücü olarak günümüzdeki 19 bin TL’ye denk gelecek. Çünkü 10 yıl içerisinde yapılan zamlar ile %10 enflasyon oranı ile hayat daha da pahalılaşacak. Ve sizin bugünkü 3.000.000 TL’niz 10 yıl sonra alım gücü olarak yarı yarıya değer kaybedecek. Yani şuan 1.500.000 TL’ye yaptığınız alışverişi 10 yıl sonra 3.000.000 TL’ye yapacaksınız.

Bu durumda 10 yıl sonra evi 3.000.000 TL’ye saattınız ve 10 yıl boyunca almış olduğunuz kira gelirlerini de eklediğinizde evin gerçek değeri yaklaşık olarak 1.077.812 TL olarak çıkacaktır. Yani normalde evin şuanki satış fiyatı 2.300.000 TL ancak o evin gerçek değeri 1.077.812 TL olacaktır. Evi toplam sattığınız fiyat kira gelirleri ile 4.000.000 TL’ye yakın olacaktır rakam olarak ancak 10 yıldaki enflasyon oranı sebebiyle 10 yıl sonraki 4.000.000 TL’niz şuanki 2.000.000 TL’nize denk olacaktır.

Rakamlar biraz kafa karıştırabilir o yüzden aşağıya Excel’de tablo olarak hazırlanmış bir hesaplama grafiğini bırakıyorum.

Rakamlardan da gördüğünüz gibi yatırım yapmak için gayrimenkul alımı iyi bir fikir değil. İhtiyacı olduğu için ev alacak olanları hariç tutuyorum tabiki. İhtiyaç farklıdır ev ihtiyacınız varsa alınır ama amacınız yatırım yapmak ise gayrimenkul alımı mantıklı bir yatırım aracı değildir. Çünkü ülkemizde enflasyon yüksek ve Türk Lirası’nın değer kaybı sürekli artmaktadır. Böyle bir ortamda gayrimenkule yatırım yapmak birikiminizin alım gücünün zaman içerisinde giderek azalması ve birikiminizin zamanla erimesi anlamına gelir. Çünkü gayrimenkul yaşı ilerledikçe değeri azalan bir yatırım aracıdır. Evi 10 yıl sonra aldığınız rakamdan yüksek bir rakama satacak bile olsanız paranın alım gücüne bakıldığında sadece rakamların büyüdüğünü ancak alım gücünüzün azaldığını görürsünüz. Örnek olarak 10 yıl önceki ve şuanki çeyrek altına fiyatlarına bakabilirsiniz. 10 yıl önce 10.000 TL birikiminiz ile kaç adet çeyrek altın alabiliyordunuz? Bu yıl 10.000 TL ile kaç çeyrek altın alabiliyorsunuz? Peki 10.000 TL ile 10 yıl önce çeyrek altın alıp bugün bozdursaydınız o 10.000 TL şuan kaç Türk Lirası olacaktı? Rakam tabiki artacak ancak alım gücünü değerlendirdiğiniz zaman sadece rakam arttığını alım gücünüzün ise artmadığını görebilirsiniz.

Maalesef ülkemizdeki mevcut ekonomik koşullarda birikimlerinizin değerini yani alım gücünü arttırmak çok kolay değil. Ancak döviz ve altın gibi yatırım araçlarına yönelerek en azından birikimlerinizin alım gücünün düşmemesini sağlayabilirsiniz. Yani çeyrek altın 400 tl iken 4000 TL’ye aldığınız 10 çeyrek altını bugün 8000 TL’ye sattığınızda rakam artar ancak almak istediğiniz ürünlerin fiyatları da artmış olacağı için alım gücünüz 8000 değil yaklaşık olarak yine 4000 TL civarında olacaktır.

Söylediğim gibi yatırımınızı arttırmak için borsa gibi diğer yüksek kazançlı ancak riski de yüksek olan yatırım araçları değerlendirilebilir. Ancak bu konularda bilginiz yoksa sizin için en iyi yatırım aracı döviz ve altın olacaktır. Maalesef ülkemizdeki döviz ve altındaki artış durmadıkça vatandaşların yatırım yapması da oldukça zorlaşıyor. Bu yüzden enflasyon ile birlikte artan yatırım araçlarına yatırım yapmanız önemlidir. Eğer gayrimenkul gibi enflasyon oranı ile aynı seviyelerde artış yaşanmayacak olan yatırım araçlarına yönelirsiniz birikim olarak ayırdığınız paranızın zaman içinde alım gücünün nasıl düştüğünü göreceksiniz. Ülkemiz için vatandaşların döviz ve altına yatırım yapması da döviz ve altının yükselmesine bir etki sağlar doğru ancak bu ekonomik şartlar altında vatandaşın da birikiminin durduğu yerde eriyip gitmemesi için maalesef ki döviz ve altın gibi kolay yatırım araçlarından başka şansları kalmıyor.

Tabiki yatırım aracı herkesin kendi düşüncesine bağlıdır. Ancak yatırım yapılırken yıllık enflasyon oranları ve Türk Lirası’nın yıllık değer kaybının da dikkate alınması gereklidir.

BİR CEVAP YAZ

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Doldurulması zorunlu alanlar işaretlendi *